Прокуратура разъясняет: как не стать обманутым дольщиком
Какие изменения произошли в данной сфере за последнее время?
В последние годы кардинально изменилось законодательство в сфере долевого строительства. Введены дополнительные требования для застройщиков, создан компенсационный фонд, Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, вводится применение эскроу-счетов банков.
С 01.07.2019 введены эскроу-счета, на которых будут храниться привлеченные для строительства деньги граждан, которые застройщик сможет получить только после ввода дома в эксплуатацию. Данная новелла федерального законодательства скорее всего позволит устранить факт существования обманутых дольщиков.
С 27.09.2019 АО «Дом.рф» в Единой информационной системе жилищного строительства начал вести Единый реестр проблемных объектов, который пришел на смену ранее существовавшим региональным реестрам обманутых дольщиков. При этом по сравнению со старым законодательством уменьшилось количество критериев, которым должен соответствовать объект незавершенного строительства, чтобы считаться проблемным объектом.
Изменения были также внесены и в законодательство, регулирующее смежные отношения, например, в федеральный закон от 29.07.2017 № 185 о публично-правовой компании по защите прав дольщиков. К примеру, расширен перечень форм государственной поддержки пострадавших граждан, а также перечень таких граждан, т.е. право на получение поддержки получило большее количество людей.
Изменился и закон о несостоятельности (банкротстве). С 2019 года конкурсные управляющие застройщиков-банкротов ведут не только реестр кредиторов, но и реестр требований о передаче жилых помещений, включение граждан в который позволяет претендовать на получение квартиры согласно договору долевого участия.
Какова ситуация с долгостроями в республике?
Сейчас на территории республики 14 объектов 8 застройщиков являются проблемными, по которым заключено 650 договоров долевого участия на сумму почти 2 млрд. руб.
В целях восстановления прав дольщиков по данным объектам по 8 ожидается выплата возмещений федеральным Фондом защиты прав дольщиков; по 4 – достройка силами застройщиков; по 1 – передача другому застройщику; по 1 – создание жилищно-строительного кооператива и достройка объекта.
Какие нарушения в сфере долевого строительства допускаются чаще всего?
К таким нарушениям относятся: неправомерная выдача муниципалитетами разрешительной документации или отказ в этом, несвоевременное внесение застройщиками изменений в проектную документацию, разрешение на строительство, их бездействие по уведомлению дольщиков об изменении срока передачи им квартир, непринятие ими мер по размещению актуальной информации в Единой информационной системе жилищного строительства и др.
В целом, к основной проблеме, возникающей в практике прокурорского надзора в данной сфере относится осуществление строительства в отсутствие полного пакета разрешительной документации. Подобные случаи варьируются от производства работ даже без минимального перечня документов (разрешения на строительство, проектной документации и прав на земельный участок) с привлечением денежных средств граждан обманным путём до возникновения проблем на завершающих этапах изначально законной стройки, т.е.уже после завершения узнают, что объект частично размещён на соседнем земельном участке, на который у застройщика нет прав или истёк срок действия разрешительной документации.
Какие формы поддержки предусмотрены государством для «обманутых» дольщиков?
В последние 2 года в результате повышенного внимания государства к проблемам «обманутых» дольщиков произошло расширение форм их поддержки. Так, если раньше решением проблем пострадавших дольщиков занимались только региональные власти, которые сами же и устанавливали способы их поддержки, то сейчас данные вопросы решаются ещё и на федеральном уровне.
Так, Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства» в качестве вариантов восстановления прав пострадавших граждан предусматриваются выплата денежного возмещения и финансирование мероприятий по завершению строительства объектов.
Федеральный закон «О банкротстве» даёт возможность передачи объекта незавершенного строительства другому застройщику для его завершения и передачи квартир дольщикам.
Республиканское законодательство предусматривает осуществление компенсационных выплат, но только тем гражданам, которые пострадали от «двойных продаж», а также предоставление субсидии на достраивание объекта в случае признания застройщика банкротом и создания дольщиками жилищно-строительного кооператива.
Какие существуют льготы при приобретении жилья?
В первую очередь, гражданам, желающим приобрести квартиры в новостройках, следует рассмотреть вариант приобретения жилья по льготной, «дальневосточной ипотеке», предоставляемой под 2 % годовых.
Согласно условиям этой федеральной программы к основными требованиями, предъявляемым к гражданам, являются:
- граждане состоят в зарегистрированном браке и возраст обоих супругов не превышает 35 лет, граждане того же возраста не состоят в браке, но имеют ребенка в возрасте до 18 лет, либо граждане являются обладателями «дальневосточного гектара»;
- кредитный договор в таких случаях заключается в период с 01.12.2019 по 31.12.2024;
- размер кредита составляет не более 6 млн. руб. и не более 80 % от стоимости жилья и предоставляется на срок до 20 лет.
Кроме того, Налоговым кодексом РФ предусмотрена возможность получения налогового вычета в результате приобретения жилья, а также на уплату процентов по ипотеке. Налоговый вычет составляет 13% от стоимости недвижимости и выплаченных процентов. Максимально возможная сумма для расчета имущественного вычета – 2 млн. руб., а для процентов– 3 млн. руб.
Таким образом, до 260 000 руб. можно вернуть из своих налогов при покупке квартиры, а также до 390 000 руб. за выплаченные проценты по ипотеке. То есть купить то жилье можно и за 5, и за 10 млн., но государство выплатит 13% только с 2 млн. руб.
Для получения имущественного налогового вычета необходимо обращаться в налоговый орган по месту жительства.
В. Аникеев, прокурор г. Мирный
